更新料について

１．はじめに

　当事務所のご相談のなかでも、更新料に関するご相談が非常に増えています。

　今回は、（建物の）更新料についてお伝えします。

２．更新料とは・・・

　更新料とは、期間の定めのある賃貸借契約の期間満了に関して、賃貸借契約を更新する（続ける）際に、賃借人から賃貸人に支払う金銭のことです。

民法、借地借家法においても、更新料に関する規定はありません。

　つまり、賃貸借契約に更新料を入れるかは、当事者の合意次第で決まります。

３．更新料の支払義務

　更新料に関して一番多いご質問は、「なぜ、更新料を支払わないといけないのか」というご質問です。

　ご相談者の多くは、賃借人の方からのご相談です。

「更新料なんて、何も役に立っていないのではないか。」

「賃貸借の対価関係にはならないのだから、拒否してもよいのではないか」

といったご主張をされる方が多いですね。

　更新料は、特約で「賃貸借契約の期間満了にあたり、賃貸借契約を更新する場合には、賃借人は、１か月分の賃料に相当する更新料を支払うは」という規定があれば、賃借人は、更新料を支払う義務が生じます。

４．更新料の趣旨

　更新料の趣旨は、更新拒絶しないことの対価ないし賃料の補填という趣旨で利用されていることが多いです。

４．法定更新と更新料

　更新には、賃借人と賃貸人との「合意更新」と合意のないまま契約期間が徒過した場合の「法定更新」の２つがあります。

　合意更新の場合には、更新料が生じることには特に問題はありませんが、法定更新の場合にも更新料が生じるか争いがあります。

賃貸借契約書に、「合意更新の場合」のみ更新料を支払う旨の条項のみであれば、「法定更新」の際には、更新料を請求できないと考えられます。

５．裁判所の判断

　一方で、裁判所は、法定更新に更新条項を適用することを一切否定しているわけではなく、賃貸借契約書上の文言や賃貸借契約をめぐる様々な事情を踏まえて、法定更新の場合にも更新料を支払う旨の当事者の意思を読み取れるかどうかにより、更新条項の適用の可否を判断していると考えられます。

　そのため、借主が、合意更新の時だけでなく、法定更新の時も、一定の合理的な額の更新料を支払わなければならないことを理解できるよう、分かりやすい更新条項を賃貸借契約に設けておくことが、紛争に備えるという観点からは、重要であると考えられます。

　このように、賃貸借契約において、単に更新料の定めを置くだけでなく、その更新料が、合意更新・法定更新どちらにも及ぶものであるか、分かりやすく規定する必要があります。

（逆にいうと、法定更新の場合にも更新料を支払うことが明確に読み取れない、非常にわかりにくい規定の場合には、法定更新の場合に更新料を請求できないおそれがあることをご注意ください。）

６．さいごに

　賃貸借契約書をお持ちであれば、更新料の規定をよ～くみて下さい。

　法定更新の場合について規定されていますか？

　わかりやすい規定になっていますか？

「合意更新」のみ更新料を支払う内容であれば、法定更新の場合には、支払う必要はありません。更新料は、契約書の内容により判断されますので、事前に賃貸人から説明をもらいましょう。賃貸人の説明に納得できなければ、納得できるまで書面の内容を変えて頂くことを求めてみましょう。

　更新料は、契約後のトラブルですから、契約時には気付かないかもしれません。

それでも、契約書の内容をよく確認して、賃貸人に説明を求めていくことが重要です。